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Avaliação de Imóveis em São Paulo

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Avaliação de imóveis em São Paulo

Metodologia de avaliação (NBR 14.653 da ABNT)

Para a avaliação das propriedades serão utilizados, se necessário, os seguintes métodos:

  • Comparativo direto de dados de mercado: para aferição do valor de locação e venda do imóvel;
  • De capitalização da renda: para aferição do valor de venda do imóvel para investimento; e
  • Evolutivo: para definição do valor patrimonial do imóvel.

O trabalho será pautado pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, padrão construtivo, área e estado de conservação, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, tanto em termos de valores de venda, quanto em termos de valores de locação, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

Método de capitalização da renda

Identifica o Valor de Mercado para Venda com base em investimento, por meio da avaliação de seu Valor de Mercado Livre para Locação e da aplicação de uma taxa de capitalização (cap rate) de mercado associada ao tipo de imóvel e às médias praticadas no mercado por investidores.

A seguir, temos a definição do Método da Capitalização da Renda, conforme descrito no Item 8.2.4. da NBR 14653-1:

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis”.

Método evolutivo

Identifica o valor patrimonial de um bem a partir do somatório de seus componentes, ou seja, terreno, benfeitorias depreciadas, eventuais equipamentos agregados ao imóvel (elevadores, pontes rolantes) e o fator de comercialização. Reproduzindo a expressão matemática que traduz esse critério, temos:

  • VI = (VT + VB).FC

Onde, VI é o valor do imóvel

  • VT é o valor do terreno
  • VB é o valor das benfeitorias (incluindo equipamentos intrínsecos) depreciadas
  • FC é o fator de comercialização

Nesse caso, o valor é geralmente obtido por meio da conjugação de métodos, presumindo-se o uso dos métodos “Comparativo” ou “Involutivo” para o terreno, e o método “Comparativo” ou “da Quantificação do Custo” para as benfeitorias e equipamentos sendo, nesse último caso, considerado o custo devidamente depreciado.

A simples soma dos valores básicos do terreno (VT) e das benfeitorias (VB) expressa o Valor de Reprodução (ou Reposição) das propriedades, oferecendo matéria aproveitável indiretamente para efeitos contábeis (reavaliação) ou de seguro (valor máximo de seguro).

Aspectos Gerais

Na determinação do valor de mercado da(s) propriedade(s) o Avaliador estudará e apresentará, quando relevante, os seguintes aspectos:

  • Características da macro e micro localização: acessos gerais e imediatos, circunvizinhança, transportes, melhoramentos públicos existente e previstos, infra-estrutura urbana e de serviços;
  • Características físicas das propriedades;
  • Aspectos legais contemplando leis de zoneamento, análise de titulação (matrículas e/ou escrituras) e IPTU.
  • Panorama geral do mercado local: conceituando a região em linhas gerais, vocação, atratividade imobiliária, desenvolvimento recente, perspectivas futuras, patamares de valores praticados, etc.
  • Análise crítica das propriedades e argumentação da competitividade baseada nos estudos acima.

Planejamento e execução

O planejamento e gerenciamento do trabalho serão feitos em Fortaleza, assim como o fechamento de valores e a confecção final do parecer. Os trabalhos de campo serão executados por profissionais também com consolidada experiência na área de avaliações, vistorias e pesquisa, treinados para a execução de trabalhos dentro dos mais rígidos padrões de qualidade e ética.

Visita à(s) propriedade(s)

Será realizada vistoria técnica e levantamento fotográfico da(s) propriedade(s), verificando a situação geral e identificando pontos positivos e eventualmente negativos que possam influir nas análises técnicas e mercadológicas.

Levantamento e pesquisa de mercado

Neste item, será analisado o mercado concorrente, através dos seguintes tópicos:

  • Circunvizinhança;
  • Infraestrutura local (redes de abastecimento e serviços públicos, transportes, etc.);
  • Acessos; e
  • Oferta disponível.

Apresentação do trabalho

O trabalho técnico será apresentado em Português no formato de relatórios individuais, contendo todas as informações e análises mencionadas anteriormente, e material gráfico (fotos, mapas, planilhas) para o perfeito entendimento do trabalho, sendo uma via original impressa e cópia digital de todo o trabalho executado.

Documentação necessária

Solicito que sejam encaminhados aos cuidados de Felipe Gonzaga em arquivos digitalizados encaminhados através do e-mail: avaliador@felipecorretordeimoveis.com.br, os documentos e informações a seguir:

1 Cópia dos IPTUs referente ao ano em exercício;

2 Cópia Atualizada das matrículas;

3 Projetos de arquitetura e implantação (em cópia digital e impressa);

4 Quadro de áreas detalhado (área de terreno, e construída, por bloco/andar);

5 Levantamento planialtimétrico dos terrenos (em cópia digital e impressa);

6 Nome, telefone e e-mail (se houver) do responsável para agendamento das vistorias; e

7 Outras informações que se façam necessárias.

Além destes documentos, necessitaremos de acesso e liberdade para fotografar todas as áreas do imóvel.

Cláusula de sigilo

Os trabalhos a serem desenvolvidos, tais como: análise de documentos, vistorias, cálculos e emissão do PTAM, terão todas as etapas garantidas pelo sigilo profissional. As informações necessárias ao desenvolvimento do projeto serão utilizadas apenas pela equipe destinada ao projeto. Qualquer informação só será divulgada após sua expressa autorização por escrito.

 

Termo de Encerramento

O parecer será desenvolvido conforme o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007) com Ato Normativo n.º 001/2011 atribuições de responsabilidade e competência dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Federal de Corretores e Imóveis – COFECI.  Mediante especificações legais do COFECI, o avaliador emitirá um selo de certificação e nota fiscal eletrônica referente aos serviços descritos.

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